爱华网很多的人在买房签订正式购房合同前,开发商们一般都会要求买房人先签一份认购书,并且先交付一部分的定金。买房人往往认为认购书反正不是合同,所以常常草草就签订了,结果却给自己带来很多的麻烦,陷入被动。那么到底认购书是否具有法律效力?买房人到底要不要签定认购书?签认购书我们又需要注意哪些呢? 下文将为你做详细的介绍。
认购书没有法律效力的情况主要有一下两种:
(一)购房人起诉前未取得预售许可证的认购书
(二)未满足合同应具备基本条款的认购书
签订购房认购书应注意什么?
签订购房认购书往往需要缴纳一定数额的定金,因此在签订认购书时要注意定金性质的约定。认购书中往往有定金约定,要求购房者向开发商支付一定数额的定金。学理上和司法实践中将定金分为成约定金、证约定金、违约定金、解约定金、立约定金五类:
(一)成约定金指作为合同要件的定金,因该定金的交付合同才成立。
(二)证约定金指以定金为订立合同的证据,证约定金是为证明合同关系的成立而设定的,不是合同成立的要件,仅以证明合同成立为目的。
(三)解约定金指当事人为保留单方解除主合同的权利而交付的定金,也就是说交付定金的当事人可以抛弃定金以解除合同,而接受定金的当事人也可以双倍返还定金来解除合同。
(四)违约定金指交付定金的当事人若不履行债务,接受定金的当事人可以没收定金。
(五)立约定金指当事人为保证以后正式订立合同而专门订立的定金,交付定金的当事人若拒绝立约,将丧失定金,接受定金的当事人拒绝立约,则应加倍偿还定金。
如前所述,认购书在性质上为一种预约合同,其定金约定功能是为了担保本约即购房合同的签定,可见认购书中约定的定金应为立约定金。购房人若拒绝签定购房合同,则会丧失定金,开发商若拒绝签定购房合同,则应向购房者双倍返还定金。
以上就是对“什么是购房认购书以及签订购房认购书应注意什么”所做的回答。在这里还要提醒购房者,如果认购书被定性为购房合同,则约定的定金应为违约定金;如认购书被定性为意向书,则定金约定无效,因双方就本约不能达成一致意见而导致购房合同无法签定时,则不能适用定金罚则。
