离婚房产归属 为什么离婚协议约好房产归属却过不了户

离婚房产归属 为什么离婚协议约好房产归属却过不了户

刘女士近遇到了一些问题,本来刘女士在和丈夫离婚时,就财产、房产和子女抚养达成一致,签署离婚协议,并约定了房产的归属。但是当房产归属方去房产局登记时,却过不了户,这是为什么呢?

首先,抵押物转让时需经抵押权人(银行)同意。

物权法第191条明确规定:“抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人,不足部分由债务人清偿。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据上述规定,夫妻双方作为房产抵押借款合同的抵押人,虽然离婚协议对抵押房产进行了处分,即从双方共同变更为由一人,但是该房产转让约定未经抵押权人同意,对抵押权人不产生效力。

其次,转让抵押物不得损害债权人(银行)的利益。

a与b在离婚协议中约定转让抵押房屋的同时也转移了相应债务,这实际上对债权人的利益造成了损害。合同法第84条规定:“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意。”因此,对于债权人银行而言,a与b离婚协议对按揭房产的处理如未经抵押权人(银行)同意,对银行不产生债务转移的效力。虽然a与b离婚协议中有关房屋处分的约定是双方真实意思表示,对于二人具有法律效力,但是转让债务的约定须经作为债权人的银行同意,否则不能对抗作为抵押权人和债权人的银行。

后,房管局作为房屋抵押权登记机关,在债权人和抵押权人未同意该协议内容的情况下,不能为债务人办理相应的抵押财产变更登记手续。

a只有在征得抵押权人同意或者全部清偿完债务使抵押权消灭后,才能要求房管局办理相应变更登记手续。

日常生活中,夫妻婚内共同按揭购买房产的情况十分普遍,在离婚时通常会对该按揭房产进行分割。这类房产处分协议一般仅对协议双方具有法律效力。对于作为债权人和抵押权人的银行,该协议不具有对抗效力,只有在抵押权人同意或者债务清偿完毕致使抵押权消灭的情况下,抵押房产的受让人才能要求办理房产转让登记手续。

  

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