爱华网在过去的一年的传统行业出现了不景气,就和去年的天气一样迎来了历年来较寒冷的天气,如今2015已经过去了,寒潮也已经退去,开始回暖,那么是否经济开始回暖,2016年房价走势又会如何呢,按揭中的房子怎么卖?听小编为您一一到来。
近期,有网友咨询“按揭贷款买的房子,现在还在按揭中,能否把房子卖掉,该如何办理呢”,对此,在这里作以下解答,为有同样疑问的朋友解惑。
方法/步骤
第一、卖方有能力还贷的,先卖方还清贷款,注销抵押,然后再交易过户。
第二、卖方没能力还贷的,而买方有能力的,可以协商让买方先还清贷款,然后再交易过户。这种方法对买方有一定的风险性,不过可以通过有诚信有资质的中介公司并要求卖方做公证委托等来消除风险。
第三、买卖双方都没能力或不愿意还贷的,可以通过找第三方专门的担保公司,由担保公司还清贷款再交易过户,然后再还钱给担保公司,不过这需要一笔担保赎楼费用。我觉得买转揭的房子会存在着一些隐性风险。主要在于过户的方式,假设你是买方:其一如果是直接更名的方式(即卖方关于房屋的剩下按揭你原本不动接过来,然后把首付款及差价还给卖方),这是便捷的,只是这样办手续麻烦,需要房地产主管部门(比如交易所或产权登记)、银行、卖方、买方,有时还需要开发商几方相互操作才有办法,只是要同时召集这几方来办难度很大。
所以就有以下方式:
你帮卖方先把银行余款还上,等房屋解押后,再来办过户与按揭手续,但是这样的话你的风险会比较大,因为存在着等房屋解押后,房东反悔,不想卖房,这样你的解押款追回的程序麻烦(经常弄到法院去),有的人甚至一解押,边打官司一边把房子都卖了,到时候根本追不回钱的都有。
所以采用此种方式,好不要自己去垫钱,而去找房地产置业担保公司,由他们作为中间人提供资金,来进行操作,这样比较安全,交易不成卖方钱也拿不走。只是这样要付担保公司一定的担保金额(担保金的利息)
后一种应该说是好的,就是房东自己有余钱,可以先解押,然后同时与你签定合同,等解押后再过户并办理按揭,以及违约责任等。这样等他的产权证办出来后过户,你的风险就小的多。
办理商品房按揭贷款的程序大致如下:
⑴购房人与开发商签订商品房买卖合同,并办理商品房买卖合同的登记手续;
⑵购房人付清首期购房款,向办理按揭业务的律师提交贷款银行要求提供各种文件,申请按揭贷款;
⑶律师对购房人资料作形式审查并见证;
⑷贷款银行对经律师见证、公证处公证的购房人提交的资料进行审查,对合格者予以批准;
⑸银行与购房人签订抵押贷款合同,银行与开发商签订保证合同;
⑹抵押贷款合同签订后,购房人在律师的指引下到贷款银行认可的公证处办理相关公证手续;
⑺律师为购房人代办该商品房的保险,抵押期间保险单正本由贷款银行收押;
⑻贷款银行向购房人发放贷款,通常按贷款合同或保证合同的约定直接汇入开发商在贷款银行开立的售房款帐户或转入借款人在贷款银行开立的存款帐户;
⑼借款人在贷款银行开设还款帐户,按期向该帐户还款付息,直至结清全部贷款本息;
⑽抵押期间取得的房地产权证应交贷款银行保管;
⑾贷款到期日前,借款人如果提前偿还贷款,应按合同约定向贷款银行提出申请;
⑿贷款结清后,借款人从贷款银行领取“贷款结清证明”,取回房地产权证等抵押登记证明文件及保险单正本,到原抵押登记。
可以选择用买房人的首付款偿还银行的剩余贷款将房屋解除抵押,待房屋更至买房人名下,由买房人申请“房屋抵押贷款”,贷款获得审批以后,用该部分贷款支付剩余房款。
需要提醒的是,这种办法虽然能解决房屋不能更名过户的问题,但也存在一定的风险,因此尽量找第三方进行担保,以控制自己的风险。
小贴士:如果没有来得及进行预告登记,退而求其次的是第三方担保、打借条等办法,优点是操作简单容易,但能起到的法律效用不及预告登记方式。
1、买卖双方一起去银行,买方直接把钱打到卖方的还贷账户上,然后银行会出一个结清证明,这个结清证明由中介保管,直到成功办理完过户手续,但还款凭证须由付款方保管。
2、要求房东打借条,同时中介提供担保,具体内容约定为:卖方借到买方多少钱,用于还清房贷尾款,并且该借款抵作买方的购房首付,该过程由中介提供担保,承担连带责任。
3、待卖家还清贷款、解除房屋抵押且拿到两证后,再走正常的二手房交易程序。
