爱华网在进行二手房交易时，经常会出现违约的现象。不管是卖家还是买家，都可能会出现违约。那么如果买家违约，卖家该如何维护的自己的权益呢？在进行二手房买卖时需要注意什么呢？
二手房交易买方违约
买家违约从时间段上分为以下三个阶段：
一、买卖的双方尚未签署《居间协议》，仅支付了定金。
卖家可以来行使的权力：有权没收定金。
二、买卖的双方签署《居间协议》，尚未签署《房地产买卖合同》。
在第二阶段，依据以下的不同情况，买家违约，卖家可以行使不同的权利。
１、《居间协议》不具备《房地产买卖合同》的实质。
卖家可以来行使的权力：有权没收定金。
２、《居间协议》是具备《市房地产买卖合同》的实质，买家还没有支付房款、卖家尚未交房。
卖家可以来行使的权力：要求买家承担房价下跌部分的３０－５０％．
３、《居间协议》具备《房地产买卖合同》的实质，买家已支付了房款、卖家已交房。
卖家可以来行使的权力：要求买家承担房价下跌的５０－１００％．
三、买卖的双方已签署《房地产买卖合同》。
卖家可以行使的权力：要求买家按照合同约定承担违约责任。
二手房交易卖方注意事项
卖方主要注意一下四个环节，维护自身的合法权益。
１、明确方式期限
卖方大多数情况下会通过中介公司予以挂牌出售。卖方在挂牌时除明确挂牌价格外，还应明确委托方式和挂牌期限。此外，有些中介公司往往自行或者让自己的中介人员先付定金把房子定下来，但后签约的肯定是他人。所以，卖方不要轻易收取中介的定金。
２、谨慎收取定金
二手房交易流程进行到议价过程的时候，中介公司找到客户后会同卖方议价。如卖方接受购买条件，则从中介处签收定金。但很多中介公司会要求保管该定金，卖方对此要慎重。房子卖了，定金转为佣金倒也算了，就怕买方毁约卖方可以没收定金时，中介公司却要求分卖方一杯羹。
３、签约注意三点
一是将房屋的物理状况和权利状况如实告知买方，好在合同中写下来；
二是提供“三项证明”，即如有共有人须提供房屋共有人同意出售的证明，如有抵押，则提供已经书面通知房屋抵押权人的证明，如该房已经出租，则提供房屋承租人放弃优先购买权的书面证明。
三是交易流程必须与房款支付挂钩，即确保在房屋过户前后拿到房款。
４、取得放款承诺
签约时，买方通常只支付首期款，余款待过户后由银行支付。但银行只根据买方指示付款，如在房屋过户后、银行放款之前，买方取消了贷款，则银行自然不会再放款给卖方，故卖方好能取得买方贷款银行的放款承诺。
在进行二手房买卖时，卖方一定要注意以上四点，以免在交易中出现纠纷时无法维护自己的合法权益。当买方出现违约时，根据情况不同，来选择合适的方式行使自己的权力。
