拆掉小区围墙 小区要拆掉围墙对外开放?生活将迎5大变化

近日,《中共国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》印发,提出我国新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化。

这一说法,颠覆了1998年以后的小区“主流”。1998年福利分房改革后,商品房成为住房主力军,封闭小区风靡全国。

“拆小区围墙”消息一出,立即在网上引起热议。开放封闭式小区,究竟有什么目的?会给我们的生活带来哪些变化?又将如何实施,我们一起来讨论一下。

拆掉小区围墙 小区要拆掉围墙对外开放?生活将迎5大变化

拆围墙建城市“毛细血管”的目的何在?

为何不让城市再建封闭住宅小区呢?《意见》给出了解释:解决交通路网布局问题,促进土地节约利用;树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念,建设快速路、主次干路和支路级理的道路网系统。也就是说,的大目的在于“治堵”和“防堵”。

短板:街区制也有不少问题待完善

街区制并非没有缺点。西方国家的实践表明,街区制由于使得居住区楼下的车流增加、车速更快,增添了交通安全隐患,同时加大了居住区的噪音干扰,会一定程度降低市民居住的舒适度和生活品质。因此,在规划过程中,街区单元尺寸的大小控制十分重要。

生活的五大变化

猜想1:居住

交通便利了 生活更方便?

不能简单片面地理解是今后小区不封闭了,把门打开了,而是整个开发方式的变化。

这样居住有什么好处?

首先是路网会密集,为城市道路系统增加了很多‘毛细血管’,出行会通畅。对行人也是一样,以前去站、商场、超市可能要绕一个小区,现在直接穿过去就行了。

其次是购物会很方便。街区制势必会有很多底层商铺,现在的小区内部一般没有商业配套设施,即使有社区商铺也是在小区外一圈,如果小区规模较大,你买个油盐酱醋,出大门都要10分钟,以后可能超市、小菜场就在楼下,几步路就到了。

猜想2:土地

大地块少了 道路成为出让条件?

具体到房地产开发,从土地出让开始就可能会产生一系列的变化。

街区制不是房地产开发的导向,而是城市规划的导向,街区的打造会在城市规划的环节就设计好,在土地出让时,作为前置条件注明。一个改变是,因为有路网的分割,今后土地出让的规模可能会小一点,一幅地盖一两幢楼是完全有可能的。

另一方面,道路也可能会在土地出让条件中注明,新规的目的就是解决路网设计不合理的问题,所以今后在土地出让之时,应该就要考虑到道路的建设。

猜想3:房产

没了围墙 开发商还能出什么招?

多少年来,围墙够不够高,遮挡够不够密,一直是不少开发商着力打造的卖点。在楼盘建设之初,就是狠命建围墙,给外界传递的信息是:在精致讲究的围墙里,还藏着更多精彩。

没有围墙,好东西不能再藏着,地产开发面临大变局。地产开发功能趋向强大的同时,开发商的手早已从住宅走向多元,大型房产商不仅要建房,还要建公园;不仅要建小区,还要建菜市场、盖。没有围墙,开发商承担的配套谁来建?

猜想4:景观

豪华景观少了 绿地更密集了?

挖人工湖、几十万元买“树王”,景观往往成为一个小区是高档小区的卖点,而高昂的景观成本自然也由消费者买单。不过,如果今后花园变成了公共绿地,豪华景观便没了吸引力。

如果小区景观是开放式的,那么开发商会选择维护成本比较低、参与性更强的设计,会更倾向于城市公共绿地的模式。比如说多建一些凉亭、长椅,花木品种选择易维护的、价格的。

像大规模的喷泉、水景这些公共绿地里很少见到的景观,可能就不会再做了。老百姓今后享受的,将不再是单一的小区景观,而会变为系统的城市景观,周边小区都能去,可以散步、休闲的地方将会增加。

猜想5:费用

公摊部分少了 居住成本会降低?

由于私属区域转化为公共区域,业内人士认为,新规可能会降低购房和居住的成本。

现在老百姓在买房时,小区内的公共道路和绿地都分摊到每套房子,也就是说,这部分的地价都是由购房人买单。而今后这部分地价将从成本中剔除,分摊的土地就少了,应该会降低购房成本。而且如果70年后需要续交土地出让金,公共部分也不用再续交。

虽说小区开放以后,公共区域的保洁、维护,以及安保的压力加大,必须增派人手,但这些都属于公共空间,应该由政府来买单。比如说小区绿地、道路等的保洁,今后应该属于街区承担,业主只需要分摊楼内区域的保洁费用。所以虽然维护成本增加了,但应该不会转嫁到业主头上。

  

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