爱华网房屋的70年产权到期了应该怎么办?我们还能继续居住吗?是否它就会被国家回收或者需要我们再买一次?住房的土地使用权是自动续期的,这算是我国国土使用权续期制度的一个大例外吧。这相当于告诉社会:住房土地使用权经登记而取得,因为自动续期既而又长久有效。这项规定的意义就在于:它奠定了房子土地使用权可以长久存续的法律基础,它成为21世纪以来我国重树民众创造、保有财富信心的比较具有价值的法律制度。
《物权法》149条规定:住宅土地使用权自动续期,没有规定其他任何条件,那些认为并推崇住宅土地使用权自动续期是有条件的观点,不论其条件宽厚(例如象征性支付土地费用)抑或苛刻,都不是在解释而是在否定住宅土地使用权自动续期制度。
但是,住宅土地使用权自动续期无条件并不表明土地使用人没有义务缴纳土地的费用。在物权制度的构造上,住宅土地使用权人在自动续期后是否缴纳或者如何缴纳土地费用,是一个与土地使用权的自动续期没有关系的、待解决的法律问题。
由上可知,住宅土地使用权的自动续期要不要附条件(诸如续期期限、土地费用负担等)在立法时是有过反复讨论的,但并没有形成住宅土地使用权续期后的土地费用缴纳与否的一致意见,仅是把这个问题另作处理。这表明住宅土地使用费的缴纳与否不影响住宅土地使用权的自动续期。这是可以讨论并且应当分开处理的问题。
我国的物权立法区分处分行为和负担行为,物权的效力在相当程度上不受负担行为及其所发生的变化之影响。因此,在《物权法(草案)》(四次审议稿)中将土地使用权续期的期限和土地使用费的缴纳问题(负担行为所要解决的问题)授权国务院规定,没有什么不妥当;后来删除了这些难以决定的内容,也是合情合理的。
个人以为,房子的70年产权到期后自动续费在目前这个阶段,比较具有可操作性的方法是无条件地落实住宅土地使用权的自动续期,并且可以不高于住宅土地使用权出让时的条件要求土地使用权人支付土地费用。或许在不久的将来,随着土地使用权期限届满自动续期的案件逐步增多,我们会尝试更多的公平合理的办法来解决土地使用权续期后的土地费用负担的问题。
