爱华网在某城市郊区买房的业主，最近遇到了糟心事。自家70年产权房屋，“一夜”变为小产权的房子，甚至不能买卖交易。那么，购买房子时如何辨别小产权房，需要特别留意哪些问题呢？
1、什么叫小产权房？
小产权房主要有3种解释：
一是针对开发商的产权而言，将开发商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这是因为购房人的产权是由开发商产权分割而来。
二是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房是大产权房，经济适用房就是小产权房。
第三种就是通常意义上的小产权房，这种房屋的产权不是由国家颁发，而是由乡村一级政府发放产权证，也叫“乡产权房”。我国实行国有土地所有制和集体土地所有制，农村宅基地属集体所有，小产权房不能向非本集体成员的人转让或出售，只能在集体成员内部转让、置换。农民将房屋卖给城市居民的行为不受法律保护。
2、为什么会有小产权房？
大中城市房价过高是产生小产权房的重要原因。由于大城市人口流入较多、土地供应有限等原因，不少大城市房价一路高涨，小产权房存在大量现实的购买群。另一方面，小产权房是农村集体在集体建设用地和宅基地上建设的房屋，不需要缴纳土地出让金等，所以价格相对低廉。
3、购买小产权房存在哪些风险？
在目前的法律框架下，小产权房是不合法的，不受法律保护。购买小产权房，有以下风险：
①小产权房无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续。
②购买乡产权那样的小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。
③小产权房没有国家的产权证书，只有乡政府或村委会的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同，如果房产出现纠纷，缺少法律支持。
在我们买房的时候，一定要留意土地的使用年限和用地性质，必要时，可以去到相关的部门咨询和查询。
