市民王先生欢欢喜喜买套二手房,房产证办下来后却发现土地证已过期,导致王先生陷入了“房也退不掉、钱也拿不走”的尴尬境地,到底是怎么回事呢?土地证过期的房子该怎么办呢?
土地使用证期限只有20年?
2016年3月,市民王先生买了一套二手房。4月初,他拿到了房产证和契证,房子过户成功。但就在一周后,买卖双方去过户土地证时发现,房子的土地使用证只有20年,而且已经在2016年3月4日过期了。
在大家的印象里,土地证就是70年啊,怎么会只有20年?而且,双方在交易过程中都没有注意看土地证上的期限。
20年期限怎么来的?
土地证过期的情况,在老小区中并不少见。共两种情况:
一种情况是,小区的土地原本属于国有划拨,无需缴纳土地出让金。后来部分房子出现买卖,并在办理过户手续时,由国有划拨转为国有出让。由于历史政策的原因,部分住户选择了不同的使用期限,签订了20年、40年、50年不等的土地出让金。
还有一种情况,上世纪80、90年代,国家收取土地出让金的做法刚刚开始。房地产开发公司为了缓解资金压力,普遍没有缴足70年年限,可能只付了20、30或者50年的土地使用金。
案例中这套房子,以前是国有划拨土地,是职工住房,属于第一种情况。
买家进退两难
买家王先生现在的尴尬是,想退房,但房子已经过户了,退不了。同时,仍处于银行资金阶段,三证办不下来,房款就会一直冻结,买卖双方都拿不到。处于“房也退不掉,钱也拿不走”的两难境地。
怎么办:再交30万土地出让金
根据《物权法》第149条明确规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。但具体怎么操作,目前国家并没有出台补充性文件或者明确的实施细则。
如果土地过期,只能审批新政。按照现在的基准地价乘以用地面积,缴纳相应的土地出让金,重新购买土地使用权。
流程是先经土地价格评估,取得这套房的楼面评估价(大约6000元/平方米),再按照房产证上的建筑面积(该套房为50余平方米),两者相乘,得出土地出让金金额(大约是30万元)。
买二手房注意事项:
核实卖方身份;
到房管局查验卖方房产证;
选择正规的、信誉度高的中介机构;
卖方身份证与房产证上房屋人一致;
购买公房或经适房,需卖房人提供上市交易批准书;
对房屋质量及其他配套主设施的审查;
关键性承诺应体现在房屋买卖合同当中;
以下房屋不能购买:
已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋;
被人民法院或机关依法查封的房屋;
属违法或违章建筑的房屋;
存在产权争议的房屋。